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¿Que es un Fideicomiso?

Más de 1,000,000 de extranjeros son dueños de propiedades en áreas restringidas de México desde el cambio de Ley de Inversiones Extranjeras en Diciembre de 1993. Extranjeros pueden ahora ser dueños de tierra residencial en zonas restringidas a través de un Fideicomiso. La zona restringida se define como la tierra dentro de 30 millas desde la playa y 50 millas de la frontera.

QUE ES Y COMO FUNCIONA

Los extranjeros adquieren derechos absolutos e irrevocables a propiedad residencial en Mexico a través de un Fideicomiso bancario perpetuamente renovable de 50 años. Este Fideicomiso es un sustituto a la propiedad escriturada y se provee específicamente a extranjeros para que puedan ser dueños de propiedades en área restringidas (áreas de frontera y playas) establecida en la Constitución Mexicana actual. El sistema de Fideicomiso es sancionada por el gobierno Mexicano, proporcionado bajo la Constitución Mexicana y asegurado por el Banco Central de Mexico; ofreciendo una protección poderosa.

LA MECANICA

El titulo se le entrega al Banco Mexicano, autorizado para actuar como el fideicomisario, designando al comprador extranjero como el Beneficiario del Fideicomiso (usted). El Banco actúa como un "empleado" del Beneficiario (usted) en transacciones que tengan que ver con la propiedad. El Beneficiario (usted) retiene el control de la propiedad y toma todas las decisiones de inversion. Los derechos de uso y disfrute, arrendamiento, mejoramiento, hipotecar, vender y heredar la propiedad son iguales a cuando se es dueño regular de titulo. Es tu Fideicomiso y no del gobierno ni del banco.

Una venta se registra cuando es grabada y atestiguada a través de un Notario Público. Desde ahí el titulo pasa al Banco designado que se mantendrá en al Fideicomiso. Hay Bancos específicos autorizados por el gobierno Mexicano para mantener el Fideicomiso de Bienes Raíces.

Bancos autorizados pasan un escrutinio extremo. Usted tiene el derecho a transferir el Fideicomiso al Banco autorizado de su elección.

El Banco revisa todos los documentos del dueño/desarrollador actual para asegurarse de que los documentos estén completos y sean legales. El Banco no le enviará al desarrollador el derecho para adquirir y formar el Fideicomiso en su propiedad hasta que estén satisfechos con todos los documentos y que el proceso de subdivision se haya completado.

Una pregunta que surge a menudo — en el evento de que el Banco falle, sea comprado por un Banco no autorizado, etc., ¿Que le ocurre al Fideicomiso?
Respuesta — el Fideicomiso será transferido a otro Banco autorizado.

El Banco no es dueño del Fideicomiso, es usted!

A menos que ocurra un problema de fraude, tergiversación o falta del pago de mantenimiento, el Fideicomiso no peligra.

A los extranjeros a menudo les preocupa que el gobierno Mexicano pueda expropiar su tierra. Bajo el acuerdo del Tratado de Libre Comercio, NAFTA, Mexico no puede directa o indirectamente expropiar propiedades excepto por un propósito publico. Esto es lo mismo que el "Dominio Eminente" en los Estados Unidos. Donde si es necesario expropiar propiedad, una rápida y justa compensación debe ser pagada, junto con un interés acumulado.

ALGUNOS HECHOS QUE DEBE CONOCER

En 1997, Mexico cambió su sistema bancario y se suscribió a los Estándares Bancarios Internacionales. En el presente solo queda un Banco con dueños Mexicanos, el resto son poseídos por diferentes Bancos Internacionales incluyendo Citi Bank y Chase Manhattan.

In Estados Unidos hay muchos tipos de Fideicomisos Bancarios — vida, educación, familia, etc. Hay muchos tipos distintos de Fideicomisos para educación, protección de menores, y para el uso de suelo llamado Fideicomiso de Uso de Suelo que permite únicamente el uso de la tierra. Esto comúnmente se prepara para arrendamientos Ejidales entre Ejido y desarrollador quienes en cambio arrendarán porciones de tierra a otros a través de un programa de un programa de membresias. (Ventas de membresias es una práctica común en Mexico).

Asegúrese se revisar sus documentos meticulosamente. Solo hay un tipo de Fideicomiso para comprar propiedad llamado Fideicomiso de Bienes Raíces.

Un Fideicomiso de Bienes Raíces puede ofrecerse a través de un Fideicomiso Maestro o Individual.

El Fideicomiso mas seguro es el Fideicomiso Individual. ¿Porque? El Beneficiario (usted) mantiene control completo sobre el Fideicomiso (para comprar, vender, hipotecar, heredar, etc.) y no está atado a un Fideicomiso Maestro que pudiera comprometerse con un derecho de retención o embargo por parte del desarrollador como una falta de pago de impuesto o a trabajadores o proveedores. En un Fideicomiso Maestro el desarrollador es responsable por el pago de impuestos y luego apropiarselos para reembolso proporcional a cada Fideicomiso que se encuentre bajo el Fideicomiso Maestro. En un Fideicomiso Individual, cada Beneficiario (usted) es responsable por el pago de sus propios impuestos. Una falta de pago por un dueño de propiedad no afectaría a otro Beneficiario en el desarrollo. Por esta razón la mayoría, si no todos, los Bancos ahora solo aprueban Fideicomisos Individuales.

Se le advierte, que su Fideicomiso específicamente le prohibe que entablar protección con cualquier gobierno extranjero con respecto a cualquier disputa de suelo Mexicano, llamado la clausula del brazo largo. Pero esto tiene sentido. Imagínese un Japonés invocando una disputa legal en Japón con respecto a su propiedad en Hawaii. No funciona en Estados Unidos tampoco!

¿TIENEN LOS COMPRADORES/VENDEDORES MEXICANOS DISPENSACION ESPECIAL POR LEY?

No, la Constitución Mexicana garantiza a locales como también a extranjeros los mismos derechos y obligaciones por ley.

Ya sean dueños Mexicanos o Estadounidenses, cada desarrollo debe completar el proceso de subdivision y la única manera de vender propiedades a extranjeros es a través de in fideicomiso. Desarrolladores Mexicanos NO TIENEN ninguna dispensación especial de por ley. Si no tienes un Fideicomiso a través de un Banco autorizado entonces tienes, a lo mejor, una renta. Cualquier otra forma de ser "dueño" como ser parte de una sociedad, invasión, ser dueño con un Mexicano, o cualquier otro truco, no es legal y es tratar de encontrar huecos en la ley posiblemente con terribles consecuencias! Mexicanos son dueños de propiedades titulados pero incluso ellos no pueden ser dueños de una subdivisión a menos que el desarrollo esté propiamente documentado y subdividido. Ya sea un lote o mil lotes, en los ojos del gobierno, cuando una parcela se "subdivide" debe pasar por el proceso de subdivision.

RECORDATORIO: La ley Mexicana es muy especifico cuando se trata de un Fideicomiso de Bienes Raíces. Este Fideicomiso se diseña específicamente para extranjeros para que puedan ser dueños de suelo en areas restringidas (region de playa y frontera) y es la única manera de ser dueño de tierra. Provee los mismos derechos legales de protección como el que tiene un dueño Mexicano ante la ley. Otorga al Beneficiario del Fideicomiso (usted) control absoluto e irrevocable sobre la propiedad.

El Fideicomiso se prepara en incrementos de 50 años garantizado renovable perpetuamente, Puede ser mejorado, hipotecado, comprado, vendido, heredado y puesto en testamentos.